JTBC 드라마 <서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기> 8화에서 김낙수는 사기를 당했다기보다, 처음부터 ‘당할 준비가 된 사람’처럼 보였다. 상가 분양 사기꾼들은 그 준비된 틈을 아주 정확하게 파고들었고, 그는 끝까지 그것이 자신의 틈이라는 사실을 인정하지 못한다. 거기서 이 인물의 치명적인 결함이 드러난다.

첫째로 드러나는 건, 돈에 대해선 냉정하면서도 자신의 삶에 대해선 끝까지 낭만을 버리지 못한 습성이다.

그는 25년을 대기업에서 버틴 사람이다. 숫자를 다루고, 리스크를 검토하고, 보고서를 쓰며 살아왔다. 그래서 ‘엉성한 사람’은 아니다. 문제는 현실을 보는 시선이 아니라, 자기 인생을 보는 시선이다. 그는 이미 마음속에 시나리오를 한 편 써놓고 있었다.

“대기업에서 명예롭게 퇴직한 뒤, 노후엔 건물주로 월세 받으며 산다.”

이 시나리오에 맞지 않는 정보는 의식적으로 밀어낸다. 상권이 애매하다는 말, 공실률이 높다는 기사, 상가 투자 위험성을 경고하는 데이터 같은 것들이다. 리포트에 찍힌 숫자는 믿어도, 자기 머릿속에서 오래전부터 상연되던 꿈의 시나리오는 더 강력했다. 그 간극에서 그는 스스로를 속이기 시작한다.

두 번째 약점은 ‘직장 내 권력 구조’에 최적화된 채로 고착된 사고방식이다.

김낙수는 평생을 조직 안에서 살아왔다. 위에서 내려오는 방향을 읽고, 눈치껏 줄을 서고, 분위기를 파악해 움직이는 감각은 뛰어나다. 그게 그의 생존 방식이었다.

문제는 그런 사람이 조직 밖으로 나왔을 때다. 회사 밖에는 상사가 없고, 주류 라인이 없다. 오히려 “부장님, 이제 오너 되셔야죠”라며 그를 윗사람으로 모시는 것처럼 행동하는 사람들이 나타난다.

그는 이 낯선 환경에서 오히려 익숙한 구조를 재현해버린다. 자신을 치켜세워주는 분양설명회 브로커를 ‘능력 있는 후배’ 정도로 착각하고, 그들이 보여주는 PPT와 모형도를 ‘보고서’처럼 받아들인다. 회사에서 후배가 가져온 투자 제안서라면 최소한 몇 번은 되물었을 텐데, 여기서는 질문하는 순간 자신의 무지와 불안을 들키는 것 같아 침묵한다. 조직 안에서 오래 산 사람 특유의, 체면에 대한 과잉이 그를 끝까지 묻지 못하게 만든다.

또 하나의 결함은 자기 삶을 스스로 설계해본 적이 거의 없다는 사실에서 나온다.

김낙수의 인생은 늘 누군가가 짜놓은 레일 위를 달려왔다. 대학, 취업, 승진, 주택 마련, 자녀 교육. 이 모든 단계는 사회가, 회사가, 또래 집단이 만들어놓은 코스였다. 그는 그 코스를 성실하게 따라가며 ‘성공한 가장’이 되었다.

상가 투자는 처음으로 스스로 내리는 큰 결정을 흉내 낸 선택이었다. 그렇지만 실은 여전히 남이 깔아준 레일 위였다. 브로커가 말해주는 “지하철역 초역세권” “배후수요 3만 명” “임대수익 연 5% 보장” 같은 달콤한 거짓말은 또 다른 형태의 코스 안내문이었다.

그는 이 안내문을 자기 결단으로 착각했던 것 같다. 자기 결단이란, 수치와 장밋빛 전망을 의심하고, 스스로 자료를 찾아보고, 좋지 않은 시나리오도 가정해보고서 위험을 줄여나가는 과정임을 말이다. 김낙수는 그런 종류의 결단을 단 한 번도 훈련받지 못했던 것은 아닐까.

여기에 더해, 그는 늦게 찾아온 불안과 열등감을 한 번에 해소해줄 ‘지름길’을 원한다.

월급쟁이로 살면서 마음 한구석에는 늘 이런 감정이 있었을 것이다. 나보다 대충 사는 것 같은 사람들이 먼저 건물주가 되고, 카페를 차리고, 임대소득을 자랑하는 모습. 퇴직을 앞두고 그는 그 격차를 한 번에 메울 수 있는 마지막 기회를 상상한다. “나도 이제 한 번쯤은 역전해야 한다.”

분양사기꾼들이 정확히 건드리는 지점이 바로 여기다. 그들은 그에게 안정적인 노후가 아니라, 뒤늦은 역전 드라마의 주인공 자리를 제안한다. 김낙수는 이 제안을 듣는 순간부터 사기의 피해자가 아니라 공범이 된다. 자신의 허영을 위해, 스스로도 알고 있는 위험 신호를 무시하는 쪽에 표를 던지기 때문이다.

김낙수의 한계는 지식의 부족에서 온다기보다, 감정의 문법을 모르는 데서 오는 것처럼 보인다.

그는 상가 투자라는 모르는 세계 앞에서 두려웠을 것이다. 그러나 그 두려움을 있는 그대로 말하지 않는다. 아내에게, 자식에게, 심지어 자신에게조차.

대신 “애들한테는 이런 거라도 남겨줘야지” “당신 고생 많이 했잖아, 이제 우리도 좀 편하게 살자” 같은 말로 감정을 포장한다. 진짜 속마음은 “나도 늦기 전에 인정받고 싶다”인데도 말이다.

자기 욕망을 정직하게 들여다보지 못하는 사람은, 욕망을 자극하는 말에 약해진다. 좋은 상가는 그에게 현금흐름을 가져다주는 부동산이 아니라, 뒤늦게 도착한 상패와 같다. 그는 실적과 직함 대신, 점포와 월세 명세서로 자신의 가치를 증명받고 싶어한다.

김낙수는 사기꾼에게 속은 것이 아니라 ‘나는 그래도 실패하지 않을 것’이라는 자기 이미지에 속은 것인지도 모른다. 평생 사고 치지 않고 버텨온 가장, 책임감 강한 부장, 회사에서 인정받는 관리자라는 정체성이 그를 지켜주기도 했지만, 동시에 망가뜨리기도 한다.

계약 직전에라도 마음 한구석에서 한 번쯤은 경고음이 울렸을 것이다. 그래도 멈추지 못한다. 이미 “이것만 잘 되면 내 노후는 끝난다”고 스스로에게 말해버린 뒤니까. 뒤로 물러서는 순간, 그동안 쌓아온 ‘판단 잘하는 가장’이라는 자기 이미지는 깨진다. 그래서 돈을 잃기 전 체면부터 지키려 한다.

이 에피소드가 불편하게 다가오는 이유는, 김낙수가 특별히 멍청하거나 탐욕스러운 캐릭터가 아니기 때문이다. 오히려 우리 주변에서 쉽게 볼 수 있는, 성실하고 책임감 있는 중년 가장의 전형에 가깝다.

그가 가진 단점과 한계는 대부분의 직장인이 조금씩 나눠 가진 것들이다. 타인의 안목에 기대 살아온 습관, 스스로의 욕망을 정직하게 직면하지 못하는 태도, 늦게 찾아온 불안을 한 번에 해결해줄 ‘마지막 기회’에 흔들리는 마음.

드라마는 상가 분양 사기라는 사건을 통해, 이런 성향이 모이면 어떻게 한 사람의 인생을 통째로 집어삼킬 수 있는지를 보여준다.

김부장.. 결국 퇴직금 3억 + 위로금 2억이라는 목돈을
10억짜리 쓰레기 상가에 넣고 망한다.

상가투자를 욕하는 게 아니다.
다만, 그 5억이면 50년을 안정적으로 살 수 있었다는 얘기다.

일단 가정하자.

김부장 나이 52세
극중처럼 월 230짜리 중소기업 재취업
연금 개시목표 10년후인 62세
앞으로 10년은 월 200만원 안팎의 일은 충분히 구할 수 있음

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✅ 돈 배분 (현실 최적화)

1) 퇴직금 3억→ IRP 전액 이체
퇴직소득세 30% 즉시 감면
62세 이후 연금 수령 시 3.3~5.5% 초저율 과세
이정도면 IRP는 선택이 아니라 ‘정답’이다.

2) 위로금 2억 → ISA에 전액 넣기
ISA 수익은 9.9% 분리과세
일반계좌의 15.4% 대비 절세 효과극대
한국상장 나스닥100 ETF 매매에도 동일하게 적용됨
ISA는 단기 매매, 세제혜택 둘 다 챙기는 계좌임.

3) 중소기업 월급 230 중에서, 50만원 → 연금저축펀드
연금저축펀드 세액공제 한도: 연 600만원
월230은 연봉 5,500 이하 → 세액공제율 16.5%
즉, 99만원 환급
10년이면 총 990만원 절세
이것도 가까운 미래를 위해 반드시 챙겨야 하는 옵션.

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✅ 구체적 투자종목 (어렵게 갈 필요 없음)

솔직히,
검색도 안 하고 쓰레기 상가를 덥썩 산 김부장이 무슨 ETF 공부를 하겠나.
그냥 모두 한국상장 나스닥100 ETF로 통일한다.

-IRP 계좌 (주식 70 / 안정 30 필수 조건)
TIGER 미국나스닥100 : 2억 1천
TIGER 미국나스닥100 채권혼합 FN : 9천만

-ISA 계좌 (회전 기능 활용)
KODEX 미국나스닥100 : 2억
3년마다 ISA 만기 → 전액 매도 → 세금 9.9%
다시 ISA 재가입 → 3년 굴림
10년 동안 총 3번 회전 가능
각 회전 시 1,800만원을 연금저축 or IRP로 이동

-연금저축펀드
KODEX 미국나스닥100 : 매달 50만 원
ISA에서 3년마다 들어오는 1,800만원도 추가 납입
전액 나스닥100에 투자

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✅ 시뮬레이션 (나스닥100 연평균 성장률 15% 가정)

※ 참고
나스닥100 지난 30년 평균: 14%
최근 10년 평균: 17%
따라서 15% 가정은 과도한 낙관이 아니다.

✔ IRP (3억 → 10년, 15%)
→ 약 12.14억
✔ ISA (2억 → 10년, 이체 3회 반영)
→ 약 7.09억
✔ 연금저축 (월 50만 + 3년마다 1800만 추가)
→ 약 2.22억

62세 총합 약 21억 4천만 원
(10년간 연금저축 세액공제 990만 /
ISA 세절감 수백~수천만 원은 별도)

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✅ 결론

진짜 부자가 되는 길은, 크게 벌려다 망하지 않는 것이다.
김부장은 상가가 아니라 ‘시간’을 샀어야 했다.

본인이 자존심 조금만 내려놓고,
딱 10년만 월 200만 원짜리 일 하면 되는거였다.

핵심은 두 가지뿐이다.

1. 몫돈 5억을 절대 건드리지 않는다.
2. 세제혜택 있는 계좌에 올바른 ETF만 넣는다.

이 두 개만 하면
은퇴 시점에 20억 넘는 자산을 만들 수 있다.

공부도 필요 없다.
임장도 필요 없다.
레버리지도 필요 없다.

혹여, 극중의 상가사업이 잘 돼서
월 1000을 벌고, 그중 600을 10년 모아도 7억 2천이다.
대출 5억 제외하면 실 수익 2억 2천.

내 플랜대로 하면
21억이 생기고,
그 21억을 연배당 6% ETF에 넣으면

세후 연에 1억이고
월에는 900만 원이 꼬박꼬박 들어온다.

상가 투자로 월 1000?
공실 스트레스 + 관리 스트레스 + 대출 리스크 생각하면
비교 자체가 안 된다.

마지막으로
현실에 있을 김부장들에게 묻는다.

계속 상가 공실 걱정하며 뛰어다닐 것인가
조용히 ETF 자동매수로 월 900 받으면서 살 것인가